Mestre em Direito Público pela Universidade Federal da Bahia, com ênfase em Direito Penal Contemporâneo; Pós-Graduado em Processo Penal pela Damásio Educacional; Professor de Pós-Gradução em Ciências Criminais e Direito Público; Advogado Especialista em Direito Penal e Improbidade Administrativa.

A aquisição de um imóvel envolve uma série de fatores, circunstâncias, disponibilidade financeira e, principalmente, responsabilidade para assumir e cumprir as obrigações decorrentes de tal negócio jurídico: seja incorporador, seja adquirente.

É, justamente por isso, que o compromisso em conhecer e cumprir as normas de tal ambiente regulatório assume tamanha importância para se alcançar o equilíbrio de pretensões no âmbito do mercado imobiliário, a fim de evitar prejuízos especificamente aos adquirentes1.

Nesse sentido, apesar de antiga, mas em pleno vigor, ganha destaque a Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, pela qual se extrai as exigências legais para a regular comercialização de apartamentos.

Assim, a negociação de apartamentos, que serão construídos em determinado empreendimento, sem o cumprimento das exigências legais constantes da Lei de Incorporação Imobiliária, caracteriza uma infração penal contra a economia popular (Ref. criminalidade econômica2), a prejudicar, portanto, uma coletividade de potenciais adquirentes3 (Cf. artigo 66, I, Lei nº 4.591/1964).

Nesse sentido, Everaldo Augusto Cambler4, referência em matéria imobiliária, esclarece que, caso o incorporador efetue qualquer negócio relativo às unidades a serem incorporadas, sem providenciar o registro do “Memorial de Incorporação”, conhecido pela sigla RI, além do eventual questionamento jurídico quanto à validade dos contratos firmados, estará sujeito às sanções penais.

De igual forma, em sede dos Tribunais Superiores, o entendimento extraído do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que “CONSTITUI CONTRAVENÇÃO PENAL VENDER FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO SEM ARQUIVAMENTO PREVIO DOS DOCUMENTOS NO CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS. (…) (LEI N. 4.591/64, ART. 66 C/C O ART. 32)”5.

E mais: “a Lei das Incorporações Imobiliárias e Condomínios realmente manda, em seu Art. 32, que o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado no cartório competente de Registro de Imóveis os documentos que especifica. São exigências do legislador para que o cidadão-comprador tenha certeza de que não será lesado”6. (Grifos aditados).

Com efeito, a exigência de que seja efetuado o registro de incorporação (RI), composto pelos documentos indicados no artigo 32 da Lei nº 4.591/1964, no âmbito do registro imobiliário, fornece segurança jurídica em prol da coletividade de terceiros/adquirentes, a fim de que não sejam surpreendidos em relação a inúmeros aspectos, a exemplo da regularidade do título de propriedade do imóvel.

Isso porque, sem o devido registro de incorporação (RI), o cidadão sequer possui a certeza de que está adquirindo um imóvel regular, que, de fato, pertence àquele incorporador, ou seja, que possui segurança de que o investimento financeiro será efetivamente destinado para o fim pretendido.

Por exemplo, independentemente do meio utilizado, sítio eletrônico, redes sociais, WhatsApp, é infração penal a negociação de apartamentos de determinado empreendimento, ainda que conste a delimitação da metragem das unidades, preço, parcelamento, apresentação de plantas do imóvel, infraestrutura, lazer, sem, no entanto, constar o número do registro da incorporação (RI) no competente cartório do Ofício de Imóveis, nos termos da Lei nº 4.591/1964.

Por tudo isso, para fins de evitar prejuízo de toda a sorte, inclusive e especificamente financeiro, bem como se afastar de uma responsabilização criminal, não se negocia, seja adquirente, seja incorporador, apartamento de empreendimento que não esteja regular, com o devido registro de incorporação (RI) no registro imobiliário.

Adriano Figueiredo é mestre em Direito Público, com ênfase em Direito Penal Contemporâneo; pós-graduado em Processo Penal; professor de Ciências Criminais e Direito Público; advogado especialista em Direito Penal e Improbidade Administrativa