Em recente decisão, proferida em 11/02/2021, o Supremo Tribunal Federal – STF reconheceu a repercussão geral da questão debatida no Recurso Extraordinário com Agravo 1.294.969 de São Paulo, firmando o Tema 1124, que trata sobre a incidência de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), reafirmando a sua jurisprudência dominante sobre a matéria, nos seguintes termos:

“O fato gerador do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”

No voto condutor do acórdão, ressaltou-se a competência tributária do Município para instituir e cobrar o ITBI, na forma do no art. 156, inciso II da Constituição Federal, concluindo, entretanto, que a exigência do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro imobiliário, não incidindo a exação na cessão de direitos, diversamente do quanto pretendido pelo Município. Reconheceu-se, dessa forma, descabida a pretensão tributária pelo Município, no que tange ao recolhimento do ITBI, vez que a obrigação tributária nasce com o registro imobiliário, não se admitindo a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos.

Em outras palavras, o Imposto de Transmissão Inter Vivos, ora denominado ITBI, ora designado como ITIV, a depender do município, só será devido com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro do ato de transmissão na matrícula própria do Cartório de Registro de Imóveis competente, deslegitimando a legislação municipal tributária sobre a matéria em alguns municípios.

No particular, vale mencionar, no âmbito do Município de Salvador, a Lei 7.186 de 27/12/2006 – Código Tributário e de Rendas do Município de Salvador, que foi regulamentada através do Decreto nº 24.058, de 16/07/2013, e que, no inciso I, do § 3º do art. 14, prevê a obrigação do pagamento do imposto quando ocorrer a assinatura do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária para entrega futura, e, conforme disposto no art. 15, “quando se tratar de aquisição de unidade imobiliária, decorrente de incorporação imobiliária, por meio de contrato de promessa de compra e venda para entrega futura, a incorporadora imobiliária, na qualidade de substituto tributário, fica obrigada ao pagamento do ITIV, devendo o seu recolhimento ocorrer à vista, no prazo de até 30 (trinta) dias da data da assinatura do contrato”. Referidas disposições legais e regulamentares não encontram, portanto, guarida na recente decisão do Supremo Tribunal Federal, consolidada no Tema 1124, na medida em que os negócios imobiliários, inclusive as promessas de compra e venda e outras cessões de direitos aquisitivos, não configuram transmissão de propriedade, razão pela qual não sofrem a incidência do imposto municipal.

Sem dúvida, o Tema 1124, beneficiará o mercado imobiliário e as incorporadoras de um modo geral, afastando a incidência da substituição tributária, extremamente injusta, tendo em vista que a responsabilidade do pagamento do imposto de acordo com a legislação civil compete ao adquirente e não à incorporadora.

Conclui-se, portanto, que, em face da consolidação do tema de repercussão geral, de caráter vinculante, deve haver a adequação das legislações municipais sobre a matéria.

Amélia Garcez
Garcez Advogados Associados